Cómo calcular el ROI de una propiedad de alquiler (Cap Rate y Cash on Cash)

Invertir en bienes raíces es excelente para construir riqueza, pero ¿cómo saber si una propiedad es realmente un buen negocio? Para tomar decisiones inteligentes, debes entender la diferencia entre la **Tasa de Capitalización (Cap Rate)** y el **Retorno Cash-on-Cash**.

El Ingreso Operativo Neto (NOI): La Base

Antes de calcular cualquier retorno, necesitas conocer el **Ingreso Operativo Neto (NOI)** de la propiedad:

**NOI = Ingresos brutos por alquiler − Gastos operativos**

*Nota: Los gastos operativos NO incluyen los pagos de la hipoteca ni las reservas de grandes reparaciones (CapEx).*

1. Tasa de Capitalización (Cap Rate)

El Cap Rate calcula el rendimiento natural de una propiedad como si la compraras al contado (sin préstamo). Permite comparar propiedades de forma neutral.

**Cap Rate = (NOI Anual ÷ Precio de Compra) × 100**

Ejemplo - Precio de compra: **$250,000** - NOI anual: **$20,000**

**Cap Rate = ($20,000 ÷ $250,000) × 100 = 8.0%**

Un Cap Rate entre 5% y 10% suele considerarse saludable en la mayoría de los mercados estables.

2. Retorno Cash-on-Cash

Si compras la propiedad usando una hipoteca (apalancamiento), el Retorno Cash-on-Cash es la métrica más importante porque calcula el rendimiento sobre el dinero real que salió de tu bolsillo.

**Cash-on-Cash = (Flujo de Caja Anual ÷ Dinero Total Invertido) × 100**

**Flujo de Caja Anual = NOI − Pagos de Hipoteca**

**Dinero Total Invertido = Pago Inicial (Down Payment) + Gastos de Cierre + Remodelaciones**

Ejemplo - Dinero Total Invertido: **$60,000** - Flujo de Caja Anual (después de pagar hipoteca): **$6,000**

**Cash-on-Cash = ($6,000 ÷ $60,000) × 100 = 10.0%**

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