Qué es el DSCR y cómo calcular la cobertura de deuda para préstamos inmobiliarios
Aprende qué es el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR), cómo lo evalúan los bancos y cómo calcularlo para tu próxima inversión.
Comprar una propiedad de alquiler suele requerir financiamiento especializado. Para los inversores inmobiliarios, un **préstamo DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda)** es una de las herramientas más potentes porque se enfoca en los ingresos de la propiedad y no en tu salario personal.
¿Qué es el DSCR?
El DSCR mide si los ingresos por alquiler de una propiedad son suficientes para cubrir el pago mensual de la hipoteca (que incluye capital, intereses, impuestos, seguros y expensas/HOA).
La Fórmula del DSCR
Calcular el DSCR es muy sencillo:
**DSCR = Ingresos Operativos Netos (NOI) ÷ Servicio de la Deuda Anual**
O de forma mensual simplificada:
**DSCR = Alquiler Mensual Bruto ÷ Pago Hipotecario Mensual (PITIA)**
Criterios de los Bancos
- **DSCR < 1.0**: Flujo de caja negativo. Los alquileres no cubren la hipoteca.
- **DSCR = 1.0**: Punto de equilibrio.
- **DSCR > 1.25**: El estándar de la industria. Significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de lo que cuesta su deuda.
Ejemplo de Cálculo
Supongamos que compras una casa de inversión: - Alquiler mensual: **$2,500** - Pago de hipoteca + impuestos + seguro: **$1,900**
**DSCR = $2,500 ÷ $1,900 = 1.32**
Como 1.32 es superior a 1.25, calificaría sin problemas para un préstamo DSCR.
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Calcula el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para propiedades de inversión. Ve si el ingreso por alquiler cubre el préstamo y el monto máximo calificado.